יש מי שזוכר את ירושלים אחרת. עיר של שכונות עם בניינים נמוכים, רחובות שקטים יחסית וקצב חיים איטי יותר. במשך שנים ארוכות קו הרקיע של העיר כמעט שלא השתנה, והבנייה בעיר נשארה נמוכה ומתונה יותר ביחס לערים הגדולות בישראל. למעשה, רב הקומות הראשון בעיר, "מגדל ירושלים" בן 17 הקומות, נחנך רק בשנת 1970 – נתון שממחיש עד כמה הבנייה לגובה הייתה חריגה בנוף הירושלמי במשך עשורים.
אלא שבעשור האחרון ירושלים עוברת שינוי משמעותי. מה שהחל עם מספר מגדלים בודדים במרכז העיר ובכניסה לירושלים, הפך בשנים האחרונות לתנופת בנייה רחבת היקף הכוללת מגדלי מגורים בני עשרות קומות, מתחמי ענק ותוכניות התחדשות עירונית שמשנות בהדרגה את המראה המוכר של העיר.
אזורים כמו הכניסה לעיר, תלפיות, קריית יובל ודרך חברון מתמלאים בפרויקטים גבוהים ובתוכניות הכוללות עירוב שימושים, צפיפות גדולה יותר וקו רקיע שמתחיל להזכיר לרבים דווקא את גוש דן. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 נרשמה עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה של מגדלי מגורים בני יותר מ־21 קומות בירושלים, כאשר העיר אף הובילה ארצית בהיקף ההיתרים בהתחדשות עירונית.
במקביל, בשנת 2025 הגיע שיעור התחלות הבנייה במגדלים בני 16 קומות ומעלה לכ־54%–61% מכלל התחלות הבנייה בעיר – זינוק של פי 22 לעומת שנת 2016, אז עמד המספר על כ־170 יחידות דיור בלבד, לעומת כ־3,790 אשתקד.
לצד מי שרואים בכך התפתחות טבעית של עיר מודרנית ומתפתחת, יש גם מי שטוענים בזהירות כי ירושלים עוברת סוג של "תל אביביזציה" – מעבר מעיר המאופיינת בשכונות ובקהילתיות, לעיר של מגדלים, צפיפות וקצב חיים אחר.
חגיא ברונשטיין, מחגיא תיווך נדל"ן, סבור כי הבנייה לגובה הפכה לחלק בלתי נפרד מהתפתחותה של ירושלים בשנים האחרונות: "העיר מתפתחת בקצב מהיר, והמעבר לבנייה גבוהה יותר הוא תוצאה ישירה של הצורך להגדיל את היצע הדיור ולנצל בצורה יעילה יותר את הקרקע. אם בעבר מגדלים היו חריגים בנוף הירושלמי, כיום הם חלק בלתי נפרד מתהליך ההתחדשות שעוברת העיר. מדובר בשינוי משמעותי, אבל כזה שמאפשר לירושלים להמשיך לצמוח ולהתחרות במטרופולינים הגדולים בישראל".
לצד מגמת הבנייה לגובה, בירושלים פועלים גם פרויקטים שמנסים לשמר אופי אחר ורושמים ביקושים ואף עסקאות במחירים גבוהים, דווקא בתקופה שבה שוק הנדל"ן חווה האטה מסוימת בעקבות המצב הביטחוני המתמשך והמלחמה מול איראן.
עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין ובפרט בהתחדשות עירונית, מסביר כי אחת הסיבות לכך היא ההעדפה של חלק מהרוכשים לסביבת מגורים שכונתית יותר. "הציבור הדתי והחרדי נוטה במקרים רבים להעדיף בנייה נמוכה ובינונית, בין היתר בשל הרצון לשמר חיי קהילה ושכונתיות. אנחנו רואים שגם תושבי חוץ מחפשים לא פעם פרויקטים בעלי אופי דומה".
אחד הפרויקטים שפועלים בגישה הזו הוא "תלפיות החדשה", המוקם ברובע תלפיות המתחדש בדרום ירושלים. הפרויקט מתבסס על בנייה של עד 10–11 קומות וכולל שמונה בניינים, כאשר ארבעה מהם כבר אוכלסו, ומציע מגוון רחב של דירות. בתכנון, הפרויקט מבקש להשתלב במרקם הירושלמי ולא ליצור מתחם מגדלים סגור, אלא סביבה שכונתית פתוחה יותר, הממשיכה את דפוסי הבנייה שאפיינו את העיר לאורך השנים.
רק לאחרונה נמכרו בפרויקט שבע דירות ארבעה חדרים לתושב חוץ אמריקאי בהיקף של כ־27 מיליון שקל, לצד מיני־פנטהאוז שנמכר בכ־6.45 מיליון שקל. עסקאות אלה מצטרפות לשורת רכישות קודמות שביצעו משפחות מצפון אמריקה, קנדה וצרפת. היזמיות מציגות את הפרויקט כחלופה למתחמי המגדלים שנבנים כיום בעיר.
בסופו של דבר, ייתכן שזה בדיוק המתח שבו ירושלים נמצאת כיום. מצד אחד, עיר גדולה שמתפתחת לגובה ומשנה את קו הרקיע שלה בקצב מהיר. מצד שני, עיר שעדיין מנסה לשמור, לפחות בחלק מהשכונות החדשות שלה, על האופי המקומי והקהילתי שהפך אותה למה שהיא. ואולי, בניגוד לערים אחרות, ירושלים לא באמת צריכה לבחור בין שני העולמות.
